“现在的(de)房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的(de)关注度从板(bǎn)块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出，从(cóng)行业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底(dǐ)部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产(chǎn)个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地(dì)产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需(xū)要非(fēi)常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来(lái)源来自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相对(duì)比较困难(nán)，所以(yǐ)整个行业出(chū)现了一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的房(fáng)企在(zài)资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的(de)民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们(men)会特别重视(shì)企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都是(shì)我(wǒ)们看(kàn)重(zhòng)的一家房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，能够(gòu)同(tóng)时满足上述条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆(lù)家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投(tóu)发(fā)展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企，其(qí)财务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来(lái)市场，以及过于激进(jìn)的(de)扩张拿(ná)地节奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市(shì)进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债率也(yě)由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的(de)楼(lóu)盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释的(de)赢(yíng)家(jiā)”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城(chéng)市(shì)，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业的(de)影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来(lái)的两年市(shì)场(chǎng)没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡(héng)量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要(yào)还(hái)是(shì)看(kàn)房企的净负(fù)债率水平(píng)，在我看来，这(zhè)个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这(zhè)一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)复苏(sū)速度并没有那么(me)快，所以(yǐ)要规避公司净负(fù)债(zhài)率提高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极(jí)的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中(zhōng)国、保利发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极(jí)的拿地策(cè)略(lüè)的同(tóng)时，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别(bié)民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的(de)实际(jì)表现上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受(shòu)到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司(sī)就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的(de)基本(běn)面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度都表(biǎo)现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江(jiāng)集团(tuán)扣(kòu)非归母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期(qī)发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布局关系(xì)密切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成营收(shōu)来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六(liù)成。近三年(nián)持续(xù)稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的(de)房企排(pái)名(míng)已冲进前十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局(jú)重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地(dì)产(chǎn)产业链上的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主要包(bāo)括中(zhōng)介服(fú)务、家用电(diàn)器、物(wù)业管理、家居用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发(fā)环节(jié)与上游(yóu)材料端息息相关(guān)，新(xīn)盘开(kāi)工(gōng)不足导(dǎo)致(zhì)上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至(zhì)下(xià)游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们(men)相对看(kàn)好，因为居民(mín)保有的(de)住房规模越来越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明了这一(yī)点，在新房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业(yè)，例(lì)如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年(nián)内表现的(de)统(tǒng)计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们分(fēn)别是富(fù)安娜和水星家纺，特(tè)别是前者在(zài)月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第(dì)一季(jì)度(dù)报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季(jì)报的(de)十大(dà)流通股股东来看，能(néng)够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公(gōng)募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基(jī)金经(jīng)理曹名(míng)长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业(yè)链股票还(hái)有金地集团(tuán)和(hé)大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无(wú)论是营收还(hái)是归母(mǔ)净利(lì)润，公司(sī)都实(shí)现了同(tóng)比双升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现(xiàn)广发基(jī)金经(jīng)理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品也(yě)成为(wèi)志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅有的(de)两(liǎng)只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其(qí)也(yě)成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业(yè)股也(yě)越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前(qi妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释án)述上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣(zhē妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释ng)钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年(nián)到(dào)期的合(hé)同里提(tí)价成(chéng)功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动(dòng)的(de)大部(bù)分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很容易(yì)一开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员成本(běn)的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是非常大的(de)。但是该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之后提价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释