导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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