万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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