此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(女生冷淡考女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路验一般多久，女孩考验男生的10个套路gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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