近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiān乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年g)对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(j乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年ī)金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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