文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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