文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至3镇关西是谁，镇关西是谁打死的4.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者(镇关西是谁，镇关西是谁打死的zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费镇关西是谁，镇关西是谁打死的和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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