文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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