文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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