“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难再出现像过去十年(nián)的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地(dì)产行业分(fēn)化的愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投资者的关(guān)注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还(hái)是(shì)估值，房(fáng)地产都已经双(shuāng)杀(shā)到了(le)最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需(xū)要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足以下三(sān)个(gè)基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的(de)开发资(zī)金(jīn)来(lái)源，可以发(fā)现，其(qí)实银行的(de)信贷(dài)倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资金来源来(lái)自新(xīn)盘的(de)销(xiāo)售(shòu)。但今年新房的(de)销售(shòu)情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一(yī)个很明(míng)显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销售(shòu)，还是融资(zī)等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对(duì)较好，但(dàn)没(méi)有国资(zī)背(bèi)景的民营房企股价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视(shì)企(qǐ)业的(de)成本(běn)优(yōu)势(shì)，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的最低水平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业(yè)内最高的(de)；融资(zī)成本是(shì)否是行业内最(zuì)低的(de)；建(jiàn)安成本是(shì)否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房(fáng)企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了“三道红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着较稳健(jiàn)特色的国央企房(fáng)企，其(qí)财(cái)务指(zhǐ)标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这无(wú)疑(yí)又进一步(bù)考(kǎo)验着(zhe)国央(yāng)企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握(wò)准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例(lì)都维持在(zài)33％左右，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会(huì)来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(mi长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心àn)，在(zài)于(yú)它(tā)本身储备了很多(duō)长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心弹药，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市(shì)，另(lìng)外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企业(yè)的(de)影子。虽然说，见到机(jī)会时要(yào)出(chū)手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来(lái)的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于(yú)快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要规(guī)避公司(sī)净负债率提高(gāo)到(dào)一(yī)个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制了公(gōng)司的(de)扩(kuò)张速度(dù)与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具(jù)备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际(jì)上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国(guó)央企的融资成(chéng)本(běn)更低(dī)，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团(tuán)的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置(zhì)混(hùn)合型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基(jī)金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐(lài)，和其(qí)自(zì)身的基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季(jì)报，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩(jì)的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地(dì)区(qū)的(de)营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心注(zhù)意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构(gòu)的集(jí)中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务(wù)、家(jiā)用(yòng)电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地(dì)产开(kāi)发环(huán)节与上游材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国(guó)房(fáng)地产行业(yè)在(zài)进入存量房时代(dài)，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的(de)增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明(míng)了这一点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直(zhí)都(dōu)很好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内(nèi)装相关的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对(duì)下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线连收(shōu)七(qī)根阳线的(de)基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报(bào)告显示，报告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该(gāi)股早已成(chéng)为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是(shì)价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票(piào)还有金(jīn)地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾(céng)经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》发现(xiàn)广发(fā)基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为志(zhì)邦(bāng)家居(jū)十大流(liú)通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公(gōng)募(mù)。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居类(lèi)标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三只产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为(wèi)他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也越来越被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这(zhè)类标的(de)大多(duō)在(zài)香港上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市(shì)场(chǎng)化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在(zài)中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同(tóng)周期(qī)还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的(de)公司(sī)很少，因(yīn)为物业(yè)公司(sī)很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这(zhè)些(xiē)固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常大(dà)的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和比较好(hǎo)的服务是(shì)有(yǒu)关(guān)系的。”他进(jìn)一(yī)步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心