OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多(d熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了uō)位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级(jí)市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信(xìn)心。”

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