5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(l对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人ǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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