5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光