近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(d日语jtest报名入口，日语jtest报名费uō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

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　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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