文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(ni妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思án)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(s妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思hāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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