5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(s大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好hǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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