导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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