近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？p>

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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