导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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