文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地831143是什么意思产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预831143是什么意思售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì831143是什么意思)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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