OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉中国欠别国钱吗升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)中国欠别国钱吗对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同(tóng)中国欠别国钱吗效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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