5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房施为什么读yi什么意思，施怎么读啊地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也施为什么读yi什么意思，施怎么读啊出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需施为什么读yi什么意思，施怎么读啊求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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