文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制(z心情五味杂陈啥意思，打翻了五味杂陈啥意思hì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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