近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字g>

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。