近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生)例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(j学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生īn)流，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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