导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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