万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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