近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均小明王是谁的后代 小明王是男是女分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还小明王是谁的后代 小明王是男是女trong>

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。