近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

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　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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