文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保半夜被C醒是一种什么样的感受护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)半夜被C醒是一种什么样的感受或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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