近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàn当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句g)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(g当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句ōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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