OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的(de)大(dà)平曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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