户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态三万日元等于多少人民币多少(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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