近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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