5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入高萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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