万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

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　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。