文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息)陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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