文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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