万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiá反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数ng)，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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