万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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