文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年)展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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