饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并未明(míng)确(què)具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场(中国的国粹有哪些chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的专业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过中国的国粹有哪些转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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