万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家>

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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