饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定5公里是多少米 5公里是多少步(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，5公里是多少米 5公里是多少步北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xi5公里是多少米 5公里是多少步à)家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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