5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查