文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fā红楼梦多少字ng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银(yín)行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　红楼梦多少字g>一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 红楼梦多少字