5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(pià圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么o)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

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　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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