OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没有敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗造(zào)成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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