文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音