5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(z开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查hì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的(de)修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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